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發言講詞

商會給促進房地產可持續發展工作小組劉仕堯司長建議書

發佈時間:2011/10/27
 
 
 
澳門特別行政區政府
促進房地產可持續發展工作小組組長劉仕堯司長閣下:
因應社會上越來越普遍的解決弱勢群體住房需求的呼聲,特區政府積極回應,推出了“萬九公屋計畫”。雖然還需假以時日才能完成,但廣大申請人已經有了盼頭,我們認為這是促進房地產持續健康發展的重要步驟。對於本澳中長期房地產發展趨勢,我們認為政府應從房地產政策的制度面上著手改革,而不該整天把目光盯住在樓價上。自由市場經濟,大環境好,樓價升;經濟有危機,樓價跌,這實屬正常現象;至於樓價總趨勢是升,因為目前全球經濟總體向上,加上貨幣效應和經濟高速發展必然派生出的通貨膨脹。不動產價格伴隨著全球其他消費品價格的上升是同步的,只不過不動產的單位價碼大,所以引起大家關注,其他如超級市場的午餐肉,十年前1.5元一罐,現在13元一罐,不也上漲了八倍,有的貨品漲幅更多達十多倍!但是由於普通商品價格基數低,大家多見不怪罷了。所以一個有遠見、有能力的政府,只需要不斷努力為社會創造就業,創造繁榮,創造公平合理、公正寬鬆的投資環境,同時幫助一些急需救助的弱勢群體,社會和諧的目標就已初步達成。針對本澳的房地產發展趨勢,本人談四點意見:
     1.講到房地產發展,一定會涉及到土地利用制度。目前本澳已經落成或尚在建設中的樓宇中的極品——豪宅,有多少個樓盤是經過土地公開拍賣后建成的?現實情況是,以往的官商合作(與您無關,那時候您還沒執掌運輸工務司),造成取得優質土地的批給價錢十分便宜,當承批土地的發展商向銀行借錢建設豪宅后,馬上以超豪的價格向市場發售,在本澳既無房地產銷售的預售審批制度,也無樓宇售樓面積的計算規定和監管方法下,一棟擁有一百多個住宅單位的豪宅,僅需售出五分之一,既二十多個住宅單位就已收回包括土地和建築費在內的所有投資成本。因為對該等發展商幾乎沒有任何資金壓力,沒有任何向銀行還本付息壓力。所以澳門的特有現象是:越是經由廉價批地得來的土地建造的住宅,售價奇高;因為承批發展商的成本太低,他們有足夠的時間和金錢可以與購房者博弈,而且每一次他們均是最終的勝利者。所以說,從對境內境外投資者建立公平正義的投資環境而言,澳門應該向香港和內地學習,一切土地的公開利用,均以公開掛牌拍賣為唯一方法,除非是政府的特殊需要可以向社會公示后例外處置。這是抑制奇高樓價的重要法寶。與此同時,從速建立類似內地的房地產預售審批制度十分重要。
     2.本屆澳門政府不要因為****業收入的年年大增而忽略了房地產的增值稅應收稅項。業界多年來一直提出房地產物業租賃稅占物業年收入的16.8%太高了,應該降到5%。這麼合理的建議,既符合本澳低稅率的原則,又進一步改善房地產投資環境,可是至今政府始終不敢採納合理建議;相反,對很多國際投資者和國際基金公司來澳門成棟成座炒賣不動產樓宇,竟然沒有向他們追繳物業增值的利得稅!天哪,光有法律,沒有財政局稽查處會同律師樓的律師從中把
 
 
 
關,普天下哪一個外來投資者會主動敲門向特區政府納稅?每年流失在上述外國人或外國公司的物業增值利得稅不會少於十多個億。對於本澳居民,長期與這塊土地同生死,共患難,他們為建設繁榮澳門嘔心瀝血,不懈堅持,理應免除物業增值的相關稅項,讓他們在本澳百物騰貴的今天有稍事休養喘歇的機會。
     3.政府工務運輸局在批出樓宇建造開工通知書時,應規定建造完工期限,逾期罰款,保障市場有效供給;同時對落成樓宇應要求發展商通過報章向市場公開發售,避免發展商閉門炒賣,以及捂盤、托盤情況出現,造成市場緊張恐慌,高度保障市場信息公開披露和對稱,使房地產銷售市場健康有序發展,進一步讓房地產市場逐步國際化,吸引更多國際投資者。
     4.爲了回應社會各階層強烈要求政府建築限價房的訴求,特區政府可以精選幾塊適宜土地,以非常廉宜的地價批出,分別交予本澳幾個房地產商會,由商會牽頭成立發展公司,在同樣的質量要求,同樣的限定樓價標準下,各自獨立建成住宅限價樓宇,再按政府設定的相對弱勢家庭收入標準,進行派籌、發售。這樣既可避免政府在批地和建樓工程中被社會廣泛詬病官商勾結,又進一步促進房地產行業商會在協助政府建立可持續發展房地產市場上的幫手和參謀角色,互相協作,共同進退,為社會奉獻。
  5. 本會對政府有意增加中小型住宅土地供應量及將工廈改建中小型住宅的措施表示支持,祈望相關的措施和政策要有內涵並儘快****,同時建議政府對投資者應給予鼓勵,對投資者稅務優惠,批核優先,驗收快捷,保證社會上商品房的總量,平抑房地產價格升得過快的情況。
尊敬的劉司長,澳門的房地產發展需要?慕y籌指導,需要業界的積極參與,只要站在人民的立場,平衡各方的需求,科學施政,前景依然是十分光明的!
以上意見如有不妥,請不吝指正。
專此報告!
 
順頌
台祺!
                                                      澳門地產發展商會
                                                   2010年9月20日