《土地法》諮詢意見

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尊敬的澳門特別行政區土地工務運輸局

賈利安局長閣下:

    日前 貴局就澳門現行的<<土地法>>舉行諮詢會，本會派員出席及組織會員進行深入的討論和研究，對澳門現行之<<土地法>>修改意見歸納如下:

《土地法》修訂，當前已經是第二次公眾諮詢，政府部門在這方面的工作已經積累了不少經驗，但是還有需要完善的地方。

所公佈的“諮詢文本”沒有明確地將有爭議的地方特別指出，給公眾一個選擇的機會，而是將所有文本確定之後，公之於眾。尚未諮詢，已經基本定案，有先入為主之嫌。這樣一來，即便在諮詢中有反對的聲音，最後也難以得到認同。

希望政府的法案諮詢文本更具開放性，針對一些公眾比較關心的重要話題，做一些開放性的提示，給出一些選擇性的答案，令公眾作出自己的判斷。

非常贊同將“居民知情參與原則”寫入《土地法》基本原則之中。但是《土地法》諮詢文本中並沒有充分體現這一基本原則。需要進一步加強。

在第六章“批給及佔用”第二節“普通程式”第一百零八條第三款中，對於“豁免公開招標”，僅僅是“透過適當方式，向公眾公佈合同的主要內容”，公眾有知情權，但是沒有規定公眾有提出質詢的權利。公眾即便對豁免公開招標有異議，也沒有質詢的管道，實際上並沒有保護公眾的知情權，更不要說參與權。建議修改為“透過適當方式，向公衆公佈批給的原因，在得到社會大衆認同下，再公佈批給合同的主要內容”。

另外，在第二條第（三）項對本原則描述中，“增強居民的公民意識”放在這裡不妥當。本原則制定的目的不是教育民眾，而應當是讓民眾在《土地法》的適用中起到全民監督的作用，即在民眾的監督中達到公平、公正。建議將此項修改為“居民知情參與原則，透過對土地批給及佔用程式的了解及參與，對土地法的實施進行公民監督”。

引入公開聽證制度，是本次《土地法》修改的重大進步，但是，令人遺憾的是，本法中並沒有具體說明相關的公開聽證應當如何進行，也沒有指引適用相關的法律。

建議補充完善公開聽證制度，明確聽證的具體程式，參加人員的組成和遴選方法，聽證結果的法律效力等。

新法將舊法中“地段的交換”修改為“土地權利的交換”，卻沒有明確“土地權利”包含的範圍，是使用權、租借權還是所有權？而新法第七十五條“方式”刪掉了舊法中的“以完全所有權制度讓與”，暗指土地所有權不能作為交換的內容，新法對交換方式進行限制，似乎並不鼓勵土地權利交換這種方式。

本會認為，土地權利交換這種方式，有利於解決本澳面臨的舊區重整的難題。通過土地權利置換，不僅能夠維護私產的業權人之利益，也能從維護公共利益出發，加快舊區重整的步伐，因此，應當鼓勵土地權利交換方式的運用。建議保留“以完全所有權制度讓與”的交換方式，以鼓勵私產業權人參與“土地權利交換”。

另外，對於為了維護公共利益，主動提出進行土地權利交換的業權人，應當從法律上提供更多的保障措施，比如在溢價金方面給予一定的優惠。

《土地法》諮詢文本中，有12處提到“公共利益”，其中1處提到“重要公共利益”。但是，文中並沒有對“公共利益”做出一個統一的、明確具體的解釋。

第三十四條第二款解釋“重要公共利益”為“尤其是指：（一）發展不牟利的教育、文化、衛生、體育等公益事業；（二）興建公用事業設施；（三）落實鼓勵產業適度多元化政策。”而第四十八條第二款第（一）項則將公共利益解釋為“尤其包括：(1) 發展不牟利的教育、文化、衛生、體育等公益事業； (2) 興建公用事業設施；(3) 落實鼓勵產業適度多元化政策； (4) 參與由行政當局發起的城市建設計畫。”在同一部法律中，出現了兩處解釋，既有重複的地方，又有不同的地方，令人無法確切的把握“公共利益”究竟如何解釋方為準確。

建議在法案中單列一條，對公共利益進行明確的、統一的解釋。

六. 澳門應當引入勾地制度

自1997年金融風暴之後，香港開始推行勾地制度；中國大陸也在2006年開始探索推行勾地制度，並在上海等一些地區試行，效果良好。從香港和大陸的實踐來看，勾地制度是土地出讓制度中對招標、拍賣和掛牌出讓土地的方式的有益補充，能夠有效彌補傳統拍賣方式的不足。在本澳《土地法》的修訂中，應當充分衡量勾地方式的價值，適當引入勾地方式，完善本澳土地批給制度。

勾地制度產生源于亞洲金融危機之後，香港政府擔心土地被“賤賣”，便暫停了“賣地”轉而採用“勾地”制度，以避免在市場低潮期土地價格過低，這是勾地在香港實行的最初目的。

勾地制度不僅能夠防止土地被賤賣或者在拍賣中造成流拍，而且是保持土地價格穩定的有效手段。勾地制度可以增加政府與發展商的資訊溝通，減少發展商的盲目性，不至於產生估價過高或者過低，使土地價格保持在穩定的範圍內，從而使土地供應更加有效。勾地制度將土地出讓資訊公式化，將有利於政府控制土地市場供應節奏，使發展商明晰土地供應計畫。政府及時公示土地供應計畫的行為，將消減發展商對未來土地供應的不確定擔心，從而減少發展商因盲目囤地而導致的負面效果。

另外，勾地制度還體現了政府不直接干預房地產市場，而是通過土地供應管理來宏觀調控，是一種充分利用市場手段調節土地市場的良好舉措。

本澳《土地法》是關係到澳門發展前景的一部重要法律， 制定過程中應當充分考慮將來土地市場可能會出現的各種情況，為應對這些情況留下適用的法律，以維持土地資源的可持續運用，共建公平、合理、法制的土地供應科學制度，從而促進房地產市場的平穩發展。

 

 

 

 

                                   澳門地產發展商會

                             二零一一年一月二十五日